9月以來(lái)，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頻頻發(fā)聲，11月12日，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期……促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展”。滿屏“穩(wěn)”字之下，進(jìn)一步提升市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度。那么，貫穿宏觀基本面和微觀民生的房地產(chǎn)，當(dāng)前的情勢(shì)如何？對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)政策、對(duì)投資又有怎樣的影響？
房地產(chǎn)關(guān)注度為何顯著提升？
今年2季度以來(lái)，房地產(chǎn)投資快速走弱，從新開(kāi)工到銷售，相關(guān)指標(biāo)下滑明顯。今年4 月起新開(kāi)工面積同比持續(xù)下滑，9 月同比降幅達(dá)13.5%，兩年復(fù)合同比增速的降幅達(dá)17%。受此影響，房地產(chǎn)投資同比增速?gòu)慕衲?月的14.8%快速降至10月的-5.4%，為2016 年以來(lái)的首次轉(zhuǎn)負(fù)。商品房銷售面積從7月以來(lái)，同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，10月已經(jīng)收縮22%，商品房銷售額也同步走弱，而支撐拿地開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金增速?gòu)?月以來(lái)開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)。
指標(biāo)失速的背后是政策的轉(zhuǎn)向，從供給端到需求端，引導(dǎo)地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策頻頻出臺(tái)。供給端：對(duì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額度進(jìn)行管控，同時(shí) “三道紅線”控制行業(yè)無(wú)序加杠桿；土地端：“集中供地、集中出讓”政策規(guī)范土地供給，提升對(duì)房企的現(xiàn)金流要求；需求端：通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等方式抑制投機(jī)性需求。
政策之下，房企面臨嚴(yán)峻的資金壓力，一些房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)市場(chǎng)對(duì)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)傳染的擔(dān)憂，以及投資快速走弱之下，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)潛在沖擊的憂慮。
數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，截至2021-11-10；剔除了每年1-2月份春節(jié)假期的影響。
政策放松的期待可以有多大？
短期而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，為避免地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步發(fā)酵，客觀環(huán)境對(duì)政策放松的訴求在提升。近期，監(jiān)管層頻頻發(fā)聲，從9月底房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)到六中全會(huì)的學(xué)習(xí)報(bào)告中，“穩(wěn)地產(chǎn)”的聲音頻頻出現(xiàn)。從具體效果上看，10月社融數(shù)據(jù)中，居民中長(zhǎng)期貸款同比多增。央行官微數(shù)據(jù)顯示，10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。
未來(lái)放松力度的期待多大？
短期而言，政策的核心或仍在于“穩(wěn)”。當(dāng)前約束房企融資的“三道紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中度”等政策以及居民需求端 “限貸、限購(gòu)、房產(chǎn)稅”等政策仍在地產(chǎn)渠道端仍受壓制。此外，地產(chǎn)銷售低迷之下，前期缺房貸額度的銀行或也缺信心。因此，短期難言趨勢(shì)性寬信用，后續(xù)需關(guān)注政策進(jìn)展。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料、華泰證券
對(duì)于投資的影響有哪些？
對(duì)于整個(gè)A股投資而言，“穩(wěn)地產(chǎn)”有望推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的穩(wěn)定，在情緒上有一定的改善，有望為跨年行情助力，與之相關(guān)的一些板塊，如地產(chǎn)后周期的一些行業(yè)有一定修復(fù)動(dòng)力。聚焦到地產(chǎn)投資，目前估值和基金持倉(cāng)倉(cāng)位均處于歷史最低水平，情緒回暖或帶來(lái)一波估值修復(fù)行情。而持續(xù)性則取決于房企融資條件能否真正改善，帶動(dòng)拿地和新開(kāi)工意愿以及能力恢復(fù)，并使得購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定，最終形成“銷售-拿地-開(kāi)工-竣工-銷售”的正反饋。但目前來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)這種路徑的演繹還處在觀望之中，從“政策底”到“行業(yè)底”或需要進(jìn)一步觀察。此外，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，政策變革之下，競(jìng)爭(zhēng)格局也逐漸明晰。一些龍頭企業(yè)、央企的財(cái)務(wù)杠桿更為穩(wěn)健，在融資、拿地和銷售上優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，在賠率上或相對(duì)更高。
