轉(zhuǎn)載自央廣網(wǎng)
目前國內(nèi)有兩批11只公募REITs成功上市，一方面公募REITs可以為優(yōu)質(zhì)的基礎設施項目提供融資支持，另一方面公募REITs可以為投資者的資產(chǎn)配置提供多元選擇，因此公募REITs近期受到了投資者的熱捧，但“熱捧”的背后風險正在累積，且不可忽視。
公募REITs區(qū)別于傳統(tǒng)股票、債券等金融工具，其屬于另類金融產(chǎn)品。公募REITs的底層資產(chǎn)復雜，可分配現(xiàn)金流不僅取決于項目本身，也取決于“好的管理人”對“好的資產(chǎn)”的“好的運營”。
公募REITs對于基金管理人的管理能力有著很高的要求，不同資產(chǎn)類型的公募REITs的運作也有著顯著差別。公募REITs涉及的資產(chǎn)類型較多，運營期限較長，對于特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)，如市政工程、高速公路等，以固定收費為主要收入來源，需要重點研究收費機制、區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展水平等因素；對于產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流中心、數(shù)據(jù)中心等，以租金為主要收入來源，需要重點研究資產(chǎn)區(qū)位、租金水平、空置率等因素。
可見，選擇一個“好的公募REITs”，既要注重選資產(chǎn)，也要注重選管理人。研究公募REITs不僅要像選擇股票一樣，對底層資產(chǎn)所處的行業(yè)、盈利能力、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等進行研究，還要對基金管理人和運營機構(gòu)的管理能力等方面有一定的了解，這對于普通投資者而言是有一定“門檻”的。
今年以來，與A股市場的顯著回調(diào)不同，11只上市公募REITs二級市場的交易價格均有所上漲，最大漲幅甚至超過20%。在較大的漲幅背后，其實隱藏著一定風險。
? 首先，國內(nèi)公募 REITs 市場發(fā)展時間較短，目前上市的公募REITs存在大量限售期內(nèi)的機構(gòu)持倉，流通盤的占比不高。較少的流動性就導致公募REITs的二級市場定價并不充分，在少量資金推動下，交易價格并不能真實反應價值的增加。未來隨著限售到期，流動性盤增加，公募REITs二級市場的交易價格或向價值回歸，存在著大幅調(diào)整的可能性。
? 其次，目前僅有11只公募 REITs上市，未來隨著國內(nèi)公募 REITs市場的擴容，現(xiàn)有公募 REITs的稀缺性會下降，資金給予其的“溢價”也會減少。2021年12月29日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），提出加強各部門協(xié)調(diào)，共同解決項目推進中存在的問題?！锻ㄖ穼ｉT提到，在依法合規(guī)的前提下，將加快辦理項目相關(guān)手續(xù)，落實各項發(fā)行條件。未來會有越來越多的公募 REITs發(fā)行、上市，投資者的選擇會更為豐富，而現(xiàn)有公募 REITs的“溢價”也可能大幅減少。
? 此外，部分公募 REITs 的底層資產(chǎn)也面臨供給過剩，競爭力下降等使得價值下降的潛在不利因素。在二級市場交易價格暴漲之后，投資者追高買入公募 REITs可能面臨著二級市場價格“回歸”價值、“溢價”下滑和資產(chǎn)價值下降的三重風險。
順勢而為易，逆勢而為難，投資者在價格上漲時往往選擇追漲，而下跌時往往選擇殺跌，這是要盡力避免的。在公募REITs二級市場的交易價格大漲后，我們不僅要看到公募REITs未來巨大的發(fā)展機遇，更要看到其短期價格偏離價值所蘊藏的風險。我們要避免追漲殺跌，在審慎的基礎上，從長期資產(chǎn)配置的角度，考慮自身資金期限，風險收益要求等因素，理性的對公募REITs進行投資。
本文轉(zhuǎn)載自央廣網(wǎng)，原文刊發(fā)時間為1月24日。
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