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即將限售解禁的公募REITs，買(mǎi)了、想買(mǎi)的都看這里！

2022-06-15
翻看公募REITs日歷的“去年今日”， 發(fā)現(xiàn)我國(guó)首批上市的9只公募REITs產(chǎn)品即將迎來(lái)上市一周年 ，與此同時(shí)，首發(fā)中其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者持有份額鎖定期也將滿(mǎn)12個(gè)月， 會(huì)于6月21日（下周二）迎來(lái)限售份額的解禁并上市流通 ，對(duì)此，一直沒(méi)有機(jī)會(huì)上車(chē)的客官會(huì)問(wèn)現(xiàn)在是不是入場(chǎng)好時(shí)機(jī)？而持有公募REITs的客官則會(huì)問(wèn)，我是不是該先減持？富二今天就給大家好好說(shuō)說(shuō)關(guān)于公募REITs的解禁。


首批公募REITs在首發(fā)時(shí)投資者由戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者構(gòu)成，其中戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方及其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。 而此次即將解限的份額持有人，是公募REITs投資者中的其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。 限售份額的解禁將帶來(lái)場(chǎng)內(nèi)流通份額的增加，也會(huì)對(duì)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格造成一定波動(dòng)，對(duì)此會(huì)有哪些變化值得關(guān)注？


流通盤(pán)擴(kuò)一倍，利于增加場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性
近期，首批9只產(chǎn)品的基金管理人都陸續(xù)發(fā)布了限售解禁公告。從全市場(chǎng)來(lái)看， 首批9只公募REITs共計(jì)有21.92億份基金份額即將迎來(lái)解禁，占9只公募REITs總規(guī)模的32%，占流通盤(pán)規(guī)模的108% ，解禁規(guī)模超過(guò)現(xiàn)有流通盤(pán)的一倍。以富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，基金總份額共5億份。按照基金合同約定，原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)持有51%的基金份額，其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者持有25%的基金份額。因此，本次富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT擬解限份額為基金總份額的25%，即1.25億份。解禁后，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的流通盤(pán)規(guī)模將達(dá)到基金份額的49%，共計(jì)2.45億份。

限售份額解禁釋放了部分交易份額，有利于促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)的成交活躍和場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性 ，也有業(yè)內(nèi)人士表示：“由于首批公募REITs首發(fā)時(shí)戰(zhàn)略投資者的配售占比較高，客觀上導(dǎo)致本次解禁后公募REITs的流通份額與初始流通份額相當(dāng)，但總體來(lái)看，解禁后公募REITs總流通市值仍然不大?！?/span>


二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格承壓，警惕“追漲殺跌”
限售份額解禁帶來(lái)的流通盤(pán)規(guī)模增加，會(huì)導(dǎo)致公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格被“稀釋”。

中金公司認(rèn)為，盈利與估值更高的項(xiàng)目被減持的可能性更大。 部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持 ，此角度下前期盈利更高的項(xiàng)目被減持的可能性更大， 投資者應(yīng)注意解禁后因流通份額增加導(dǎo)致的價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn) 。

但是，公募REITs因其底層項(xiàng)目現(xiàn)金流較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)收益特征適中等也適合長(zhǎng)期持有，因此長(zhǎng)期配置型投資者繼續(xù)持有REITs份額的可能性較大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財(cái)、券商資金， 險(xiǎn)資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資的長(zhǎng)期配置傾向更強(qiáng) ，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)。以富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，保險(xiǎn)和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資者持有的分占解禁總量的比例為39%，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格或有一定支撐。

從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，9只公募REITs的價(jià)格和成交量都有所回落，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于REITs解禁的影響保持謹(jǐn)慎態(tài)度。中金公司研究顯示，面對(duì)短期的市場(chǎng)波動(dòng)，借鑒股市經(jīng)驗(yàn)解禁前大約10個(gè)交易日內(nèi)解禁股的超額收益較低，而解禁后實(shí)際減持對(duì)超額收益影響相對(duì)較小，說(shuō)明解禁前減持預(yù)期對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格影響大于后續(xù)實(shí)際減持的影響。 因此，提醒各位客官要審慎對(duì)待解禁帶來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，切勿“追漲殺跌”。


“高溢價(jià)”回落，價(jià)格或趨于理性
要說(shuō)之前公募REITs有多火爆，除了發(fā)售時(shí)的萬(wàn)元申購(gòu)到手也就百元的“物以稀為貴”，還有吸引人的“高溢價(jià)”。Wind數(shù)據(jù)顯示，到今年2月高點(diǎn)，最多的產(chǎn)品漲幅超過(guò)一倍。 而隨著解禁日的臨近，多家公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的溢價(jià)率，從今年2月高點(diǎn)紛紛回落到低位 ，截至6月13日，12只公募REITs的平均溢價(jià)率為20.82%， 比2月中旬的平均溢價(jià)率高點(diǎn)已經(jīng)回落超30% 。以富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)為例，溢價(jià)率從年內(nèi)高點(diǎn)98.14%回落至43.47%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

要說(shuō)公募REITs高溢價(jià)的原因主要有兩點(diǎn)，一是由于我國(guó)公募REITs剛起步，可投項(xiàng)目較少；二是因?yàn)橥顿Y者對(duì)于公募REITs的理解不夠深刻，存在不理性炒作行為。追本溯源， 公募REITs收益來(lái)源主要是其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，產(chǎn)權(quán)類(lèi)的項(xiàng)目還包括可能的資產(chǎn)增值收益 。因此，長(zhǎng)期而言REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該 圍繞底層資產(chǎn)的估值波動(dòng) ，隨著解禁倒計(jì)時(shí)，公募REITs的 溢價(jià)回落可以使得價(jià)格更趨近其內(nèi)在價(jià)值，是市場(chǎng)逐漸趨于理性的體現(xiàn) 。

為此也提醒大家，如果前期還沒(méi)有機(jī)會(huì)“上車(chē)”的客官也不可盲目入場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示： “短期二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的下降也會(huì)提升REITs的凈現(xiàn)金分派率、內(nèi)部收益率（IRR）等收益指標(biāo)，對(duì)于理性投資人而言，可能帶來(lái)一次資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)。” 持有REITs的投資者可以考慮適度降低倉(cāng)位，而還沒(méi)有入場(chǎng)的客官可以基于公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值、理性評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好后考慮適時(shí)入場(chǎng)。


“三類(lèi)人群”適合關(guān)注公募REITs
那么你一定會(huì)問(wèn)富二，現(xiàn)在是不是投資REITs好時(shí)機(jī)？劃重點(diǎn)， 理性投資公募REITs并不是簡(jiǎn)單的價(jià)格下跌就入場(chǎng)，價(jià)格上漲就止盈 。無(wú)論是交易老手還是市場(chǎng)小白， 投資REITs都要著眼于其內(nèi)在價(jià)值 ，即考慮公募REITs底層資產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、關(guān)注管理人的管理經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估外部運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)資質(zhì)等等。也正因?yàn)楣糝EITs的產(chǎn)品特性，其風(fēng)險(xiǎn)收益的定位是介于股票和債券之間，且是與股票債券低相關(guān)的投資品種 。基于這兩點(diǎn)， 富二覺(jué)得適合三類(lèi)客官關(guān)注：
1、 沒(méi)有搶到首發(fā)份額而轉(zhuǎn)戰(zhàn)二級(jí)市場(chǎng)的客官。 如果您看好某只公募REITs產(chǎn)品，那么可以等到二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格趨于理性時(shí)，根據(jù)買(mǎi)入成本計(jì)算下凈現(xiàn)金分派率和內(nèi)部收益率的大小，如果這兩個(gè)收益指標(biāo)符合您的風(fēng)險(xiǎn)收益預(yù)期，那么可以翻閱解禁公告，清晰了解限售解禁安排，適時(shí)布局哦。

2、資產(chǎn)配置型選手通過(guò)配置REITs平滑組合波動(dòng)。 一些已經(jīng)配置了股票、債券等資產(chǎn)想要分散投資的投資者，可以在組合中適當(dāng)加入與股票、債券低相關(guān)的REITs平滑波動(dòng)。

3、“耐得住寂寞、看重長(zhǎng)期發(fā)展”的投資者。 由于公募REITs底層項(xiàng)目有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)收益特征相對(duì)穩(wěn)健，適合客官根據(jù)未來(lái)項(xiàng)目分紅預(yù)期，合理評(píng)估其投資價(jià)值，長(zhǎng)期持有。



公募REITs的限售份額解禁帶來(lái)的有風(fēng)險(xiǎn)也可能是機(jī)遇，有流通份額的變化也有不變的長(zhǎng)期投資者 ，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛也表示，作為基金管理人面對(duì)限售份額解禁會(huì)做好基金的運(yùn)營(yíng)管理、信息披露等工作，并希望投資者正確認(rèn)識(shí)公募REITs的投資價(jià)值，理性投資和交易。所以各位客官，面對(duì)解禁該怎么做您清楚了嗎？




- #日富一日  REITs -

各位客官如何看待公募REITs的份額解禁？什么時(shí)候會(huì)參與REITs的投資？歡迎客官分享自己的心得~

留言被精選且點(diǎn)贊數(shù)前10名的客官，富二將獎(jiǎng)勵(lì)10元話費(fèi)給到客官~！


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本活動(dòng)截至2022年6月17日17:00結(jié)束，最終解釋權(quán)歸富國(guó)基金管理有限公司所有。


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