上周五，在520各類“甜蜜”信息刷屏之余，央行亦送上了“重磅禮包”：5年期以上LPR超預(yù)期下降15個基點至4.45%。作為房貸利率的定價基準，此次5年期以上LPR下調(diào)意味著什么？將在理財市場引發(fā)怎樣的蝴蝶效應(yīng)？
這不，剛聊完，第二天房貸利率就降了。
2022年5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布我國5月貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.7%，與上月持平；5年期以上LPR為4.45%，較上月水平（4.6%）大幅下調(diào)了15個BP, 并打破了自今年1月20日以來維持的4.6%的水平。
數(shù)據(jù)來源：Wind, 截至2022年5月20日。
富二先簡單為客官科普下，LPR即貸款市場報價利率（Loan Prime Rate）的英文縮寫簡稱，起源于美國的最優(yōu)惠利率，指的是金融機構(gòu)對其最優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率，采用公開市場操作利率加點的方式計算，即LPR=MLF±X%。
LPR每個月報價一次，在央行指標（MLF）的基礎(chǔ)上加基點（X%）往外貸款，具體加點幅度由18家報價行決定，去掉各家報價行有效報價的最高價和最低價，然后計算算術(shù)平均值。
期限品種上，2019年8月LPR改革后在1年期的期限品種上增加了5年期以上的期限品種。其中1年期LPR主要影響企業(yè)短期流動性貸款和個人短期消費貸款，而5年期以上LPR則和房貸緊密相關(guān)，目前99%以上的個人住房貸款利率均與5年期以上LPR掛鉤，因而5年期以上LPR可謂是房貸利率的定價基準。
實際上，自2019年8月以來，5年期以上LPR經(jīng)歷幾次下調(diào)，已由最初的4.85%降至4.6%，此次調(diào)整后進一步下降至4.45%。
多年來，我國人民銀行對長端利率的調(diào)降幅度一般持平于或小于短端，同時直接管理不同期限存款利率時也遵循這一習慣，此次非對稱調(diào)降不僅長端下調(diào)更多，且僅調(diào)整了長端，可以說是遠超市場預(yù)期。
數(shù)據(jù)來源：Wind, 華泰證券，截至2022年5月20日。
鑒于各地房貸利率主要采用5年期以上LPR+點差的形式，此次5年期以上LPR報價超預(yù)期調(diào)整，直接節(jié)省了買房家庭每月還貸的金額。
以1%的點差為例，如按先前5年期以上LPR等于4.6%的利率計算，該地房貸利率則為5.6%，一個家庭若貸款200萬元，按照等額本息的方式計算，期限30年的貸款月供約為11481元。
現(xiàn)今5年期以上LPR降低了15個基點，房貸利率則降至5.45%，同樣貸款200萬元，期限30年，并按照等額本息的還款方式計算，該家庭的月供降到了11293元。相當于每月少還188元，30年下來，便可節(jié)約67680元。這樣算來，確實還是節(jié)約不少的~
需要注意的是，此次5年期以上LPR下調(diào)并不意味所有存量房人群都可以立刻享受到“優(yōu)惠”，房貸合同選擇固定利率的購房者無法享受，只有選擇了LPR浮動利率的貸款購房者，在房貸合同規(guī)定重新定價日方可調(diào)整房貸利率。
作為“穩(wěn)增長”背景下的寬信用政策，此次5年期以上LPR下調(diào)可以說是超預(yù)期利好，明確刺激地產(chǎn)，減輕居民房貸利息壓力，提振房市信心。結(jié)合推文伊始富二談及的“首套房降息”的利率新政（首套房貸利率可降至4.40%），按照最新5年期以上LPR計算，個人住房貸款利率最低可降至首套房4.25%，亦顯示了政策層面對于地產(chǎn)行業(yè)的堅決立場。對于有意購房的人群，可謂是多重利好接踵而至。
如果說LPR下調(diào)對于房市的利好顯而易見，其將在理財市場引發(fā)怎樣的蝴蝶效應(yīng)？
眾所周知，如果說股票市場是經(jīng)濟增長的“晴雨表”，那么利率就是資產(chǎn)配置的“圣杯”。對于短期銀行理財產(chǎn)品等一類以利息為主要收益的現(xiàn)金類資產(chǎn)，伴隨貸款利率的降低，其收益率水平也持續(xù)走低。以貨幣基金為例，截至5月20日，Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場704只貨幣基金（按不同份額分開計算）平均年化收益率已跌破2%關(guān)口，相較年初下降了41個BP。
與此同時，在貨幣基金收益率持續(xù)下行的背景下，低風險偏好資金亦轉(zhuǎn)而尋找投資新去處，對于有著穩(wěn)健資產(chǎn)保值增值需求的投資者來說，“固收+”產(chǎn)品正成為滿足此類理財訴求的主要產(chǎn)品。
而對于股票市場而言，利率走低將降低企業(yè)的融資成本，增厚企業(yè)利潤，利好大部分企業(yè)和行業(yè)。例如非銀行，地產(chǎn)，鋼鐵等重負債行業(yè)，降息會降低企業(yè)融資成本，從而提高盈利；對于消費類股票，房貸降低后人們將擁有更多的可支配收入，繼而增強人們的購物欲望，促進消費。除了由于貸款利率降低而收窄利潤的銀行類股票，整體而言，利率走低對于股票市場估值擴張有著較為正面的影響。
古人云，牽一發(fā)而動全身。LPR的超預(yù)期下調(diào)看似只對房市形成了利好，實則已在我們的理財市場形成了千絲萬縷的蝴蝶效應(yīng)。
“穩(wěn)增長”背景下，各位客官如何看待地產(chǎn)行業(yè)今年的投資價值？歡迎留言分享您的想法~
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