2021年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)前高后低，上半年偏熱的市場環(huán)境引發(fā)樓市調(diào)控和信貸政策進一步收緊，疊加部分企業(yè)債務違約等風險暴露，下半年新房和二手房銷售量急轉(zhuǎn)直下，房企資金緊繃下建安與拿地意愿雙雙受阻，土地市場迅速冰封外，房地產(chǎn)投資累計同比增速持續(xù)回落。
面對房地產(chǎn)基本面的急轉(zhuǎn)直下，9月底以來，監(jiān)管層、地方政府邊際寬松動作開始進行，行業(yè)回暖預期漸起，房地產(chǎn)能否“寬信用”來“穩(wěn)增長”也成為市場關(guān)注焦點。那么本輪政策方向或在何方？當前政策預期又會對A股市場帶來風格切換嗎？
繼9月27日，央行提及“兩個維護”后，多方都相繼釋放利好信號，包括了銀保監(jiān)會、國新辦、國務院副總理等都肯定了房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展基調(diào)，此后房地產(chǎn)政策調(diào)整開始圍繞“按揭貸款”和房企融資的正?；M行：10月末個人住房貸款較9月環(huán)比增加1013億元，房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模均有較大幅度回升，一系列數(shù)據(jù)均反映住房信貸回暖跡象，房地產(chǎn)市場流動性正在修復中。除此之外，地方層面如義烏降低預售條件、哈爾濱出臺“樓市十六條”維護樓市平穩(wěn)發(fā)展，多地地方政府也通過購房補貼、降低預售條件、放寬限購政策等方式，刺激購房消費，帶動供需增加。
表1: 9月底以來房地產(chǎn)利好信號梳理
數(shù)據(jù)來源：富國基金整理
盡管當前房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策修復正在進行，但地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)及宏觀經(jīng)濟下行持續(xù)超預期下，逆轉(zhuǎn)“地產(chǎn)銷售-地產(chǎn)投資-地產(chǎn)購地”這個負向循環(huán)的絕非易事。一方面，地產(chǎn)作為傳統(tǒng)寬信用的主要抓手，經(jīng)驗上“放水”確實是個必要條件；但另一方面，當前時期，穩(wěn)增長需要以不產(chǎn)生更大的結(jié)構(gòu)矛盾為前提，尤其“房住不炒”的長期導向下，地產(chǎn)大規(guī)模刺激政策仍存在較大爭議。因此，房地產(chǎn)“托而不舉”仍是大概率事件，至少寬信用加碼次序上，房地產(chǎn)放松并非首選，同時下一步政策著力點也會考慮新的嘗試方向，如加快發(fā)展保障性租賃住房。
圖1：地產(chǎn)大變革視角下，預計明年保障性租賃住房對地產(chǎn)投資拉動或在2.1%左右
數(shù)據(jù)來源：國泰君安測算
整體而言，過度信用收縮后，政策回暖會帶來市場情緒的改善。其中，短期低估值板塊估值修復有望成為市場關(guān)注熱點，尤其對于房地產(chǎn)投資，從終局思維下選擇頭部房企，短期可享受估值修復和長期格局優(yōu)化行情。同時在總體經(jīng)濟和房地產(chǎn)的預期從“向下有底”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝|底反彈”前，新能源、軍工、計算機等成長賽道的高增長優(yōu)勢仍較為“稀缺”，在市場的躁動期間，受政策支持和產(chǎn)業(yè)趨勢雙重驅(qū)動的科技成長仍是市場主要機會所在。
