今年以來，地產(chǎn)行業(yè)是表現(xiàn)最差的行業(yè)之一，跌幅為16.28%，僅次于家用電器和非銀金融。
圖表1：年初至今房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)較差
數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2021-11-17
往年四季度A股不同程度上表現(xiàn)出“均值回歸”的行情特點。除2017年外，2016年至今的五年里，四季度的行業(yè)分化均有收斂。因此從“均值回歸”的角度，今年表現(xiàn)較差的板塊或有一定補漲機會。地產(chǎn)作為今年表現(xiàn)最差的行業(yè)之一，當前是否可以樂觀？
圖表2：行業(yè)分化程度一覽
數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2021-11-17
房地產(chǎn)行業(yè)估值、流動性、配置系數(shù)均在歷史底部
申萬房地產(chǎn)行業(yè)PE（TTM）為7.70倍，處于2010年至今的2.60%分位（申萬一級行業(yè)位居倒數(shù)第2位）；PB（LF）為0.90倍，處于2010年至今的0.87%分位（申萬一級行業(yè)位居倒數(shù)第3位）。估值絕對和相對水平均低，對應投資勝率或許較高。
圖表3：房地產(chǎn)行業(yè)估值水平
數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2021-11-15
換手率低，流動性差，表明房地產(chǎn)行業(yè)市場情緒也是低點。截至11月15日，統(tǒng)計申萬一級各行業(yè)的個股10日換手率的平均值（個股總市值大于百億），房地產(chǎn)行業(yè)換手率為0.96%，處于行業(yè)排名的倒數(shù)第四位，說明目前房地產(chǎn)行業(yè)的交易情緒低落；統(tǒng)計2015年至今的月內房地產(chǎn)行業(yè)的10日換手率平均值，計算出當前的分位數(shù)低于50%，也印證房地產(chǎn)行業(yè)的市場情緒在低點。
圖表4：申萬一級行業(yè)換手率
資料來源：wind，截至2021-11-15
圖表5：房地產(chǎn)行業(yè)換手率分位數(shù)（2015年1月至今）
資料來源：wind，截至2021-11-15
配置低位，基金加倉空間大。2021Q3普通股票型與主動偏股型基金的行業(yè)配置中，房地產(chǎn)行業(yè)超配比例為-1.06%，處于低配狀態(tài)，未來的增配空間較大
圖表6：2021Q3基金超配比例（普通股票型基金&偏股混合型基金）
數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2021-11-14
復盤歷史：買在政策曙光初現(xiàn)之時，政策重回收緊即行情結束
2018年10月下旬后，政策首提“棚改貨幣化”，地產(chǎn)調控曙光初現(xiàn)，之后又疊加貸款利率下調等事件催化，房地產(chǎn)行業(yè)在2018年底開啟反彈。
圖表7：2018年四季度至2019年春節(jié)前房地產(chǎn)行業(yè)行情與大事摘要
數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2021-11-14
2019年4月，放多次基本面改善，但政策趨緊，行情急轉直下。2019年3月中旬投資數(shù)據(jù)大超預期，同時政策和信用環(huán)境均相對寬松，行情沖高。進入4月中旬后，收緊政策頻出，融資和信用端亦承壓，調控政策預期趨嚴，行業(yè)環(huán)境頓時轉向負面，導致行情超跌大盤。
圖表8：2019年春節(jié)后至二季度末房地產(chǎn)行業(yè)行情與大事摘要
數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2021-11-15
當前，地產(chǎn)調控曙光初現(xiàn)，賠率在提高。制造業(yè)景氣度持續(xù)下行，經(jīng)濟增長動能不足。從PMI來看，自今年3月觸頂以來，PMI進入下跌通道，9月跌破榮枯線，10月在榮枯線下續(xù)降至49.2，顯示出制造業(yè)偏弱。經(jīng)濟下行壓力大，“松”地產(chǎn)或是不得已的辦法。
地產(chǎn)信貸的邊際轉暖率先在居民端企穩(wěn)，是近期少有的房地產(chǎn)調控放松的信號，曙光初現(xiàn)。10月居民中長期貸款同比多增162 億元，增幅雖然不大，但一改 6月以來月均-1500 億元的多減程度，邊際改善明顯，已恢復往年水平；此外，10月個人住房貸款新增3481億元，環(huán)比多增1013億元，房地產(chǎn)領域合理融資得到了正常的支持。如果政策“松”地產(chǎn)延續(xù)，那么房地產(chǎn)行業(yè)賠率會大幅提升。
圖表9：申萬一級行業(yè)換手率
資料來源：wind，截至2021-10
圖表10：金融機構:新增人民幣貸款:居民戶:中長期:當月值（億元）
資料來源：wind，截至2021-10
