由利率下調(diào)引發(fā)的遐想：提前還貸與定投10年，誰更有賺頭？

前幾天，央行降低房貸利率的消息一出，客官買房的念頭是否也開始蠢蠢欲動，“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點”，妥妥的“央媽喊你去買房”。

這一針對“首套房降息”的政策，對買房者究竟有哪些實質(zhì)性好處？

利好首套房購房者 節(jié)省利息少則幾萬多則百萬

假設(shè)客官你購買首套普通住宅，則可以享受LPR基準(zhǔn)利率下浮20個基點的利率優(yōu)惠?；鶞?zhǔn)利率下浮20個基點，即基準(zhǔn)利率下調(diào)0.2％。根據(jù)最新貸款市場報價利率（LPR）數(shù)據(jù)，截至4月20日，5年期及以上貸款利率是4.6%，降低20個基點，即4.4%。

這一波調(diào)整后，現(xiàn)在購買首套房。究竟能省多少錢？算盤噼里啪啦打起來：

假設(shè)客官購買首套普通自住房（不能是改善型住房，即面積超過144平或者容積率低于0.1等等）；貸款100萬，貸款期限為10年，按等額本息方式還款：

1、

按最新的平均房貸利率算：按照央行2022年3月份新發(fā)放個人住房貸款利率5.42%計算，還款總額1297564元；

2、

按照降息后首套房利率4.4%計算，還款總額1237885元；

兩者一對比，咔嚓一算，能省下近6萬的利息。

 

如果貸款總額更高、貸款時間更長，能節(jié)省的利息更高。

按照貸款500萬元、期限30年、等額本息還款估算，月供將從28139元下降到25038元，每月省掉3100月供，月供負(fù)擔(dān)下降了10%，總還款額節(jié)省了111.6萬，真是“一波降息猛如虎，有可能省出臺路虎”。

雖然新政很誘人，但它只限于增量市場，利好還沒買首套房的這一波群體。

 

利率新政與已買房的人無關(guān) 提前還款能省錢？

根據(jù)該政策，還沒買房的人能享受到首套房貸下調(diào)20個基點的利好；對于已有房貸的買房者，這個消息好像就沒有那么香了，因為LPR沒降，房貸利率就不會降。

當(dāng)前5年期以上LPR為4.6%，而目前的房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產(chǎn)生，也就是說，大部分購房者的房貸利率最低下限在4.6%左右。當(dāng)前無抵押信用貸利率已經(jīng)普遍在4%以下，同期經(jīng)營貸的利率約3.7%，消費貸也在4%出頭一點。這樣對比之后，提前還貸似乎是不錯的選擇。

 

降息福利享受不到，LPR也很堅挺，那我們到底要不要提前還貸？

為了算好這筆賬，不妨來比一比，提前還貸相比長期定投，哪個更劃算？

以史為鏡，可以知興替，在資產(chǎn)配置這件事中，以定投為鏡，或許可以明得失。

以10年為期，我們來算算這筆賬。

按照基準(zhǔn)利率4.6%計算，假設(shè)我們有100萬房貸，貸款期限10年，按照等額本息還款方式，利息總額為24.95萬元。如果提前還貸，相當(dāng)于這筆投資的收益在十年后是24.95萬元，十年累計收益率為24.95%。

如果將這筆錢，以月定投的形式滾動定投10年，又會是怎么樣的結(jié)果呢？

滾動定投10年 100％不會虧損

首先，我們得知道，把提前還貸的錢拿來定投，會不會虧損？

長期來看，答案當(dāng)然是否定的。

統(tǒng)計2004年以來任意時點滾動定投的正收益的概率數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：

第一，通過“堅持”，拉長定投時間可以提高投資勝率。定投10年，不論是選擇權(quán)益類基金定投，還是選擇固收類基金定投，獲得正收益的概率達(dá)100%；

第二，綜合下圖可以發(fā)現(xiàn)，在定投過程中，如果選擇均衡型基金，或者偏債型基金、二級債基等，可以分散風(fēng)險，提高投資的勝率。

滾動定投十年 收益均值可觀

其次，定投10年，收益率情況是怎么樣的？

同樣統(tǒng)計2004年以來任一時點滾動定投收益率的均值數(shù)據(jù)（月定投），可以發(fā)現(xiàn)：

月定投10年，不論是權(quán)益類基金還是固收類基金，都獲得了不錯的正收益。如果客官的風(fēng)險偏好較高，熱衷權(quán)益類資產(chǎn)的定投，過去18年以來，任一時點定投100%股基（偏股混合型基金指數(shù)），定投10年收益率均值達(dá)74.3%；

如果客官屬于中低風(fēng)險偏好的投資者，選擇股債平衡型基金指數(shù)（50%股基+50%債基），定投10年收益率均值為56.6%；

如果客官屬于低風(fēng)險偏好的投資者，選擇100%債基（債券型基金指數(shù)），滾動定投10年收益率的均值也達(dá)34.5%。一般來說，定投不選債券基金，因為債券基金一次性買入的長期績效普遍比定投好。

數(shù)據(jù)來源：wind，統(tǒng)計區(qū)間2004.1.1-2022.5.15.其中，測算標(biāo)的股基為偏股混合型基金指數(shù)，債基為債券型基金指數(shù)。定投計算公式M=[（a1/指數(shù)點位+……+an/指數(shù)點位）*定投截止日指數(shù)點位-a*n]/a*n。其中，M為定投收益率，a為定投金額，n為定投期數(shù)。注：以上僅為指數(shù)模擬收益測算，不預(yù)示未來情況，僅用作分析之用，不構(gòu)成投資建議。市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎！

 

相比于提前還貸節(jié)省的利息，定投十年的收益表現(xiàn)更好。

所以，客官提前還貸的沖動是不是可以稍微克制一下，理性對待個人長期的資產(chǎn)配置。

經(jīng)過這一輪的調(diào)整，A股市場的估值、性價比已經(jīng)到了歷史低位，在《鞏固你的信心！某中期指標(biāo)已達(dá)極值》文中，富二也提出，是時候留意相關(guān)機(jī)會了。如果對自己的投資策略不夠自信，對自己選基金能力不夠認(rèn)可，不妨從此刻起，下定決心，長期定投。

風(fēng)險提示：定期定額投資是引導(dǎo)投資人進(jìn)行長期投資、平均投資成本的一種簡單易行的投資方式。但是定期定額投資并不能規(guī)避基金投資所固有的風(fēng)險，不能保證投資人獲得收益，也不是替代儲蓄的等效理財方式。

了解更多

投資有風(fēng)險，基金投資需謹(jǐn)慎。

在投資前請投資者認(rèn)真閱讀《基金合同》《招募說明書》等法律文件?；饍糁悼赡艿陀诔跏济嬷?，有可能出現(xiàn)虧損?；鸸芾砣顺兄Z以誠實守信、勤勉盡責(zé)的原則管理和運用基金資產(chǎn)，但不保證一定盈利，也不保證最低收益，過往業(yè)績及其凈值高低并不預(yù)示未來業(yè)績表現(xiàn)。其他基金的業(yè)績不構(gòu)成對本基金業(yè)績表現(xiàn)的保證。

以上信息僅供參考，如需購買相關(guān)基金產(chǎn)品,請您關(guān)注投資者適當(dāng)性管理相關(guān)規(guī)定、提前做好風(fēng)險測評，并根據(jù)您自身的風(fēng)險承受能力購買與之相匹配的風(fēng)險等級的基金產(chǎn)品。