自首批公募REITs發(fā)行以來受到投資者熱捧，不少REITs產(chǎn)品都觸發(fā)配售機制，萬元申購到手不過百元。從二級市場價格來看，不少公募REITs呈現(xiàn)出“高溢價”，成立以來最大漲幅超1倍。
隨著試點的不斷深入，公募REITs發(fā)展進入快車道，今年5月滬深交易所發(fā)布REITs擴募指引，不到5個月，首批公募REITs擴募來了！上交所三單，深交所兩單，公告當天5只產(chǎn)品二級市場價格也是應聲而漲，平均漲幅超2%。公募REITs市場規(guī)模再度擴容，逐步形成新發(fā)+擴募雙輪驅(qū)動的市場發(fā)展模式。
首批公募REITs擴募的底層項目類型包括產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和污水處理，其中就有富二家的富國首創(chuàng)水務REIT（508006），也是擴募產(chǎn)品中唯一一只污水處理類的公募REITs。那么擴募項目資質(zhì)如何？擴募的投資者有哪些？對已經(jīng)配置REITs的原持有人有何影響呢？且聽富二給您一一揭秘~
開門見山，什么是擴募？
公募REITs擴募指的是募集資金購入新的資產(chǎn)。一般需要考量購入資產(chǎn)類別、資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)估值等等要素。
熟悉公募REITs客官一定知道，公募REITs的主要收益來源是底層資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，因此好的項目就是公募REITs產(chǎn)品的價值根基。
就富國首創(chuàng)水務REIT而言，擴募后，新老投資者將共享新增項目和原有項目帶來的收益，因此對于擴募而言，裝入資產(chǎn)的質(zhì)量就顯得尤為重要。
擴募后整體交易結(jié)構(gòu)圖
擴募為REITs提供新收益來源
普通投資者依舊應該理性對待
本次擴募將采用“定向擴募”方式，采用競價模式。定向擴募的發(fā)售價格應當不低于定價基準日前20個交易日公募REITs交易均價的90%，因此對于已經(jīng)持有公募REITs的客官來說，關心的一定是擴募會不會影響二級市場價格。
這里富二想說的是，擴募資金用于購入新的資產(chǎn)，相當于在原來的資產(chǎn)組合中注入了新的資產(chǎn)：
? 如果新資產(chǎn)的質(zhì)量好，現(xiàn)金流穩(wěn)定，或許可以增加公募REITs的內(nèi)部收益率也可能會體現(xiàn)在二級市場價格上；
? 如果新購入資產(chǎn)運營效益不好，也會拉低整體現(xiàn)金流質(zhì)量，從而使得原先投資者可能承受一定的價格下跌的風險。
最終如何影響二級市場的價格也需要根據(jù)估值、份額和價格綜合考量公募REITs的內(nèi)部收益率。
雖然說，擴募增加了整體產(chǎn)品的市場規(guī)模，可以讓二級價格更加趨于穩(wěn)定，但是各位客官還是要立足在資產(chǎn)類別、估值水平、管理人對新購入資產(chǎn)管理能力等方面進行綜合考量，理性布局，不要一味追漲。
聚焦污水處理
囊括黃河流域主城優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
富國首創(chuàng)水務REIT本次擬新購入資產(chǎn)為原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團持有的長治市污水處理特許經(jīng)營PPP項目（以下簡稱“長治項目”），包括長治市主城區(qū)污水處理廠項目、長治市長北污水處理廠項目和主城區(qū)及長北污水處理廠提標改造工程。
對于本次擴募資產(chǎn)的選擇，富國首創(chuàng)水務REIT基金經(jīng)理李盛表示：
長治項目與原資產(chǎn)同為污水處理項目，所處區(qū)域不同，原始權(quán)益人及運營管理機構(gòu)同為首創(chuàng)環(huán)保集團，在維持穩(wěn)定運營的基礎上可以分散部分區(qū)域集中風險。
采取“定向擴募”方式
戰(zhàn)略投資者要求與首發(fā)時略有不同
“定向擴募”類似股票定增，有別于公開發(fā)行，而是向特定對象非公開發(fā)行。
特定對象的具體要求是什么呢？
按照要求，認購新增份額的特定對象應不超過35名，可以是機構(gòu)也可以是個人，部分需要通過基金份額持有人大會決定，另一部分則通過向符合要求的機構(gòu)或個人發(fā)送認購邀請書進行競價確認。
比如富國首創(chuàng)水務REITs，參與擴募的特定對象就包含以下兩類投資者：
1
原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團和擬新引入的戰(zhàn)略投資者。
2
收到認購邀請書參與競價并最終競價成功的機構(gòu)或個人。
◆ 其中，首創(chuàng)環(huán)保集團作為項目的原始權(quán)益人自持比例不得低于本次基金份額擴募發(fā)售數(shù)量的51%且一直持有，這個和首次發(fā)行要求相同。
◆ 同時，對于認購新增份額也有一定的限售期要求。競價成功的投資者認購的擴募基金份額自上市之日起6個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；如果參與認購的投資者屬于擴募引入的戰(zhàn)略投資者，其認購的擴募基金份額自上市之日起18個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
擴募公告中也提醒，此次基金擴募并新購入基礎設施項目的事項尚需通過國家發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所的審核批準，并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施，存在相應的審批風險、發(fā)售失敗風險等。感興趣的客官可以繼續(xù)關注相關公告的進程哦~
公募REITs擴募，對于原始權(quán)益人而言可以盤活更多優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，進一步打通內(nèi)循環(huán)；對于原持有人來說也有助于分散資產(chǎn)持有風險，提升長期投資的良好體驗。
富國首創(chuàng)水務REIT基金經(jīng)理李盛認為：“通過擴募可以擴大單只REIT產(chǎn)品的規(guī)模、收入，并降低資產(chǎn)過于集中的風險，有利于提升REITs產(chǎn)品的流動性，更好的發(fā)揮基金管理人和運營管理機構(gòu)的專業(yè)能力，使得REITs成為同類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)上市的平臺，更高的發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、促進新增投資的功能。”
-#日富一日 REITs擴募-
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