上周中共中央政治局召開會(huì)議，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中針對(duì)近期房地產(chǎn)“停工頻發(fā)+斷供風(fēng)波”抑制樓市回暖預(yù)期的背景下，此次中央政治局會(huì)議明確將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在了最前端，并首次提及“保交樓”和“壓實(shí)地方政府責(zé)任”。后續(xù)政策能否起到穩(wěn)定銷售速度的作用？復(fù)蘇預(yù)期扭轉(zhuǎn)的困境下政策還有哪些空間值得關(guān)注？地產(chǎn)投資又該如何看待?
從政策底到市場(chǎng)底，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售復(fù)蘇仍處艱難通道
“地產(chǎn)銷售”作為房地產(chǎn)鏈條的源頭活水，是觀測(cè)房地產(chǎn)基本面的最關(guān)鍵指標(biāo)。在5、6月份出現(xiàn)短暫的同比回升之后，房企整體銷售在7月又有所降溫，年度業(yè)績兌現(xiàn)難度再次加大。盡管7月歷來是銷售淡季，房企在7月份增加供應(yīng)的意愿都有所減弱，市場(chǎng)需求和購買力也有下滑，但從克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示，TOP100房企1-7月累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅仍保持在49%的較高水平。不僅如此，7月以來不少房企出現(xiàn)債務(wù)實(shí)質(zhì)違約，停工范圍進(jìn)一步擴(kuò)大等問題，都或意味著本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的趨勢(shì)更為復(fù)雜。
政策松綁邊界已探明，短期重心集中在“保交樓”
同時(shí)，政策端依然是接下來樓市走向的關(guān)鍵指引。自去年四季度政策松綁方向確立，從助企紓困到全局性下調(diào)房貸利率水平，“供給和需求”層面的地產(chǎn)放松政策正經(jīng)歷由點(diǎn)及面演進(jìn)，各地在“因城施策”框架下實(shí)現(xiàn)松綁的合理兌現(xiàn)。但整體在“追求穩(wěn)定而非刺激”的松綁邊界下，市場(chǎng)還是有一定“局限性”擔(dān)憂。而結(jié)合本次政治局會(huì)議“保交樓、穩(wěn)民生”，以及鄭州地方政策來看，后續(xù)在供給端，民營房企的資金壓力緩解還是只能依賴市場(chǎng)信心恢復(fù)以及自我紓困，鄭州政府給出的房企紓困模式來看，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組及保障性租賃住房之外，AMC介入處置不良資產(chǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)進(jìn)程或加快。需求端而言，推動(dòng)改善型需求或成重要破局點(diǎn)，縮短房屋限售時(shí)限、出售稅費(fèi)減免、甚至放寬多套房限制等漸進(jìn)式的寬松，有望推升市場(chǎng)量價(jià)逐步復(fù)蘇。
地產(chǎn)估值仍階段性承壓，二線央國企或是超額收益來源
在民營房企融資偏緊的局面大概率延續(xù)，以及銷售壓力加大、居民信心不足的背景下，地產(chǎn)板塊估值仍階段性承壓。但在政策托底基調(diào)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各部門協(xié)同努力下，弱復(fù)蘇的局面有望繼續(xù)支撐，期待在“金九銀十”能看到推貨高峰的恢復(fù)正常，以及企業(yè)信用和投資的復(fù)蘇。板塊內(nèi)部來看，二線央國企有望憑借融資優(yōu)勢(shì)、拿地和貨值優(yōu)勢(shì)，獲得板塊內(nèi)的超額收益來源。
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